Блокированная жилая застройка — вид использования земельного участка и назначение ОКС
Под «блокированной жилой застройкой» понимается вид разрешённого использования земельных участков и объект недвижимости в статусе жилого дома.
Блокированный жилой дом — ВРИ ЗУ
В генеральных планах поселений и ПЗЗ зона жилой застройки дробится на территории. Для зоны жилой застройки определены главенствующие виды использования земельных участков:
- индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)
- малоэтажная застройка
- приусадебные участки личного подсобного хозяйства (ЛПХ)
- блокированная жилая застройка
- передвижное жильё
- среднеэтажная жилая застройка
- многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)
- обслуживание жилой застройки
Блокированная жилая застройка — это один из типичных видов использования земельных участков в населённых пунктах. Точнее, это ВРИ ЗУ в части территориальной зоны жилой застройки.
Действующий Классификатор ВРИ 2019 — главный ориентир при анализе возможности застройки участков в черте населённого пункта.
Виду использования участков «блокированная жилая застройка» присвоен код 2.3. В его описании указывается, что наделы с таким ВРИ можно использовать:
- для возведение жилого дома, пригодного для постоянного проживания:
- дом:
- не делится на квартиры
- высотой не выше 3 надземных этажей
- этажи имеют общую стену без проёмов с соседним домом
- количество совмещённых домов в этом «общем доме» — не более 10
- дом:
- для разведения:
- декоративных и плодовых деревьев
- овощей
- ягодных культур
- для строительства:
- гаражей
- вспомогательныех сооружений
- обустройства:
- спортивных и детских площадок
- площадок отдыха
На участке с ВРИ «блокированная жилая застройка» разрешается строить:
- жилой дом, состоящий максимально из 10 совмещённых блоков
- гаражи
- сооружения вспомогательного назначения
Что такое совмещённые дома?
Совмещённые дома — гибридный вид малоэтажных жилых строений. Это расположенные в ряд однотипные жилые строения, блокированные друг с другом боковыми стенами.
Каждый из автономных блоков имеет:
- отдельный вход
- небольшой участок (палисадник)
- гараж (нередко)
Дома блокированной застройки не относятся к классу многоквартирных домов, в которых:
- выход из собственной квартиры ведёт в парадную (место общественного пользования)
- выход из парадной — на территорию (ЗУ)
- участок находится в собственности всех жильцов дома
В совмещённых домах у каждого блока есть свой выход на личный участок, на котором может стоять собственный гараж.
Распространённые виды жилой блокированной застройки:
- дуплексы
- таунхаусы
- лейнхаусы
- квадрохаусы
- британхаусы
Они различаются архитектурными решениями и внутренними планировками.
Земельные участки, прилегающие к блокам
У застройщиков блокированного дома, возникает вопросы по исходному ЗУ:
- как он распределяется между совмещёнными домами
- какой должна быть его площадь
Ответ на них есть в Градостроительном кодексе РФ (пункт 2 статьи 49):
жилые дома блокированной жилой застройки соответствуют требованиям:
- количество этажей — не более 3
- количество блоков — не более 10
- каждый блок:
- предназначен для проживания одной семьи
- имеет общую стену (стены):
- без проёмов с соседним блоком или соседними блоками
- стены — без окон и дверей
- расположен на отдельном ЗУ
- имеет выход на территорию общего пользования
В отношении исходного земельного участка сказано:
- у каждого блока свой ЗУ
- каждый блок с изолированным выходом на общую территорию
Исходный ЗУ, на котором будет возведена блокированная застройка, должен претерпеть некоторые изменения.
Формирование земельных участков
Поскольку каждый блок жилого дома блокированной застройки должен располагаться на отдельном ЗУ, то наделы для блоков:
- формируются из исходного участка:
- при межевания
- при определении их границ
- ставятся на учёт по завершении кадастровых работ
ВРИ ЗУ, занятых блоками, должен соответствовать правовому режиму совмещённых домов. Наименование ВРИ блочного участка — «блокированные жилые дома».
При формировании ЗУ для блоков нужно учесть, что:
- границы смежных участков устанавливаются от общих стен блоков при межевании
- раздел изначального ЗУ проводится по линиям стен
- количество формируемых ЗУ должно соответствовать количеству блоков
- предельные размеры блочных ЗУ должны соответствовать требованиям градостроительного регламента
Сведения о блочных участках будут отражены в дальнейшем в разделах разрешения на ввод жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию (письмо Минэкономразвития России № Д23и-1328 от 14.03. 2017 г.).
Жилой дом блокированной застройки — это единое строение:
- из малоэтажных однотипных зданий
- с общими стенами у соседних зданий
Каждый блок — жилой дом с определённой спецификой. Она отражена в Жилищном кодексе РФ (пункт 2 статьи 16).
Земельные участки для каждого из блоков должны соответствовать требованиям о предельных размерах земельного участка. Удобнее пояснить всё это на примерах:
№1
- установленный предельный минимальный размер ЗУ — 10 сот.
- площадь исходного участка — 20 сот.
максимальное количество блоков — 2
площадь блочных ЗУ — 10 сот.
№2
- установленный предельный минимальный размер ЗУ — 4 сот.
- площадь исходного участка — 16 соток
максимальное количество блоков — 4
площадь блочного ЗУ — 4 сот.
№3
- установленный предельный минимальный размер ЗУ — 10 сот.
- площадь исходного участка — 16 соток
возвести блокированный жилой дом на участке нельзя:
- при минимальном числе блоков (2) получается:
- площадь блочного ЗУ — 8 сот.
- несоответствие требованию градостроительного регламента
Площадь ЗУ прилегающего к каждому блоку жилого дома, не должна быть меньше предельного минимума, установленного градостроительным регламентом для жилой застройки в ПЗЗ поселения.
Жилой дом блокированной застройки на участке ИЖС
Если в отношении самого строения особых проблем нет:
- оно соответствует жилому назначению
- статус «блокированный жилой дом» можно установить с помощью технического плана объекта капитального строительства на основе паспорта БТИ
то вопрос о том, позволяют ли вид разрешённого использования исходного участка и его площадь осуществить блокированное строительство, предстоит проанализировать.
ВРИ ЗУ под блокированный жилой дом должен соответствовать наименованию вида использования по Классификатору ВРИ. Никаким другим, кроме как «блокированная жилая застройка», он быть не должен.
Это значит, что придётся выяснить: можно или нет изменить существующий ВРИ «для ИЖС» на вид «блокированная жилая застройка». В противном случае, строительство на участке, предназначенном для ИЖС, не будет соответствовать ВРИ этого участка.
Помогут в этом:
- выписка из ПЗЗ о ВРИ ЗУ для территориальной зоны, в которую включён надел
- материалы градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ)
Оба документа содержат перечни основных, условно-разрешённых и вспомогательных ВРИ ЗУ. Из них можно выбрать тот вид, что подходит для поставленной задачи.
Не исключено, что ВРИ «блокированная жилая застройка» в перечне не будет. Придётся тогда уточнить возможность изменения территориальной зоны земельного участка на ту зону, где необходимый вид присутствует в основных или условно-разрешённых ВРИ.
В отношении площади блочных участков нужно:
- выяснить предельный размер ЗУ для блокированной жилой застройки, установленный градрегламентом
- сопоставить площади будущих участков, прилегающих к блокам, с предельным размером
Пример
Установленный минимальный размер ЗУ — 10 сот.
- построить блокированный жилой дом на ЗУ площадью 15 сот. не получится
- на ЗУ площадью 25 сот. можно возвести дом с 2 блоками
Чтобы выделить земельные участки, приходящиеся на каждый блок дома, потребуется провести работы по межеванию исходного участка.
Разрешение на строительство блокированного жилого дома
Строительство блокированного жилого дома должно вестись на едином исходном земельном участке (или на нескольких смежных земельных участках под блокированную жилую застройку). Разрешительная документация выдаётся с учётом этой ситуации (Письмо Минэконоразвития России № Д23и-5649 от 28.11.2013)
Если несколько владельцев земельных участков принимают совместное решение о блокированной застройке. Для получения разрешения на неё необходимо:
- объединить участки в один
- подготовить межевой план образованного ЗУ
- поставить ЗУ на кадастровый учёт
Раздел исходного участка на блочные ЗУ выполняется перед вводом блокированного жилого дома в эксплуатацию. На каждый образованный ЗУ оформляется межевой план.
Разрешение на строительство
- подтверждает соответствие проектной документации градостроительным требованиям
- удостоверяет соответствие планировочной схемы расположению здания
- даёт застройщику право на возведение/реконструкцию капитального объекта
При подготовке разрешения выявляются и устраняются спорные моменты. За проведение строительных работ без него предусмотрена административная ответственность,
Отсутствие разрешения на строительство исключает:
- постановку объекта на кадастровый учёт
- регистрацию права
Порядок получения разрешения
Упрощённых процедур, касающихся строительства или реконструкции блокированных домов, не существует.
Применяются общие правила. В соответствии с ними требуется:
- подготовка собственником:
- материалов для получения ГПЗУ
- проектной документации
- получение разрешения
- на строительство объекта
- на ввод объекта в эксплуатацию
ГПЗУ выдаётся на основании выполненных работ по территориальному планированию и межеванию территорий. План содержит сведения:
- о границах ЗУ
- о минимальных отступах от границ
- о зонах действия публичных сервитутов
- о разрешённом использовании ЗУ
- требования:
- к назначению
- к параметрам ОКС
- размещению ОКС на ЗУ
- о технических условиях подключения ОКС к сетям инженерно-технического обеспечения
В ГПЗУ должно предусматриваться выделение ЗУ под каждый блок жилого дом.
Градостроительный план земельного участка — основа для подготовки схемы планировочной организации земельного участка (СПОЗУ). На схеме обозначаются:
- локация блокированного жилого дома
- места подъездов и проходов
- границы зон действия:
- публичных сервитутов
- ЗОУИТ
Разработка СПОЗУ ведётся в соответствии:
- с нормами ПЗЗ для той территориальной зоны, к которой относится исходный ЗУ
- с требованиями нормативных документов:
- СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного строительства»
- СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»
Важные нюансы при расчете общей площади жилого дома
Повышение строительной грамотности требуется от каждого будущего владельца нового жилья. Размеры дома необходимо знать еще на этапе планирования, чтобы эффективно задействовать пространство и рассчитать необходимый материал. Площадь застройки позволит распределить по участку все сооружения: расстояния между ними не должны противоречить нормам.
Кроме того, без точных цифр не получится оформить документы на дом, а также от них зависит размер выплат по услугам коммунальной службы. При покупке жилья точность расчетов лучше контролировать лично, поэтому надо знать как считается общая площадь жилого дома. Полезный метраж имеет свои особенности вычисления, как и подсчет жилой площади.
Разберемся в этих терминах.
Площадь застройки
На этапе территориального планирования рассчитывают метраж застройки участка – территория, на которой пройдет строительство сооружений. Будущему владельцу необходимо знать: как расположить здания, сколько их будет на участке и какое у них назначение. После составления проекта считают метраж застройки. Для этого:
- определяют линию горизонтального цоколя;
- находят все места соприкосновения сооружения с землей;
- отмечают надземные и подземныевыступающие зоны;
- находят сумму площадей веранды, террасы, парковки, крыльца и т.д.
Еще определить метраж застройки можно, сложив общую желаемую площадь с предполагаемой толщиной стен и добавив суммарный метраж крыльца, парковки, террасы и т.д.
Площадь помещения
Все измерения совершаются по внутренним стенам. Сложность подсчета метража комнаты в том, что помещение чаще всего имеет неправильную форму. Там могут быть крупные углубления, отведенные для спальной зоны, или скошенные стены.
Метраж отдельных помещений определяют, чтобы посчитать количество материалов для отделки. Сложив их площади, получают метраж здания в целом. Он должен совпасть или не сильно отличаться от цифр из проекта строительства.
В этом случае нельзя забывать о холодных кладовых и других помещениях.
Чтобы найти площадь комнаты, измеряют длину и ширину помещения, а затем умножают их. Если в помещении имеются ниши и выступы, то лучше разбить его на правильные фигуры (квадрат, прямоугольник), найти их метраж, а затем сложить. В двухэтажном доме учитывают лестницу помещения и балкон на втором этаже.
Когда углубления и выступы маленькие, то можно принять всю комнату за правильную фигуру (прямоугольник, например) и посчитать ее площадь. А затем прибавить метраж ниши или вычесть метраж выступа.
Посчитать метраж круглого помещения немного сложнее. Для этого нужно измерить его диаметр и разделить на 2.
Полученное значение будет радиусом. Умножив число пи на радиус в квадрате, получим площадь круга. Если помещение, или его часть, представляет по форме полукруг, то результат нужно разделить пополам.
Если комната треугольная, то нужно вычесть из полупериметра каждую сторону и умножить полученные значения, а затем найти корень. Где P – полупериметр треугольника.
Общая
При необходимости самостоятельного подсчета общей площади дома хозяин строения сталкивается с путаницей в нормативных документах. В своде правил строительства (раньше СНиП) рекомендовано общий метраж считать, как в многоквартирных домах. Это значит, что в зачет идут уличные пристройки (веранды и террасы) и балконы, лоджии.
Такой подход удобен для застройщиков, предлагающим клиентам ДДУ. Стоимость жилья увеличится из-за общей площади. То есть если в договоре указан метраж 53 кв.м., то в него входит балкон или лоджия. В результате ожидания покупателя могут быть неоправданы.
Поэтому застройщик должен проинформировать участника ДДУ о способе подсчета метража.
Однако, в жилых домах общий метраж складывается без учета балконов, лоджий, террас и веранд, что регламентировано Жилищным кодексом. Но если общий показатель значительно превышает жилой, то комнаты окажутся крохотными, а подсобные помещения (кухня, туалет и т.д.), входящие в общую площадь, будут просторными.
При подсчете следует учитывать ряд нюансов и исключить площади:
- ниш высотой ниже 2 метров;
- пола над лестницей, если расстояние от пола до низа ступеней меньше 1,6 м;
- занятую печью или выступающими конструкциями;
- помещений на мансарде, если до пола меньше 1,5 метров(наклон 30 градусов);
- помещений на мансарде, если до пола меньше 1,1 метра (наклон 45 градусов);
- помещений на мансарде, если до пола меньше 0,5 метров(наклон 60 градусов).
Жилая
Перед строительством или покупкой дома нужно решить сколько места понадобится будущим жильцам для комфорта. Хорошо, если хозяева спланируют расположение и назначение комнат вплоть до мебели. Создать удобное жилье по силам, если знать метраж помещений для жизни. Для этого разберемся как посчитать жилую площадь и что это такое.
Жилую площадь дома определяют, сложив метраж всех помещений, предназначенных для проживания. К ним не относят кладовые и встроенные шкафы. Жилая площадь от общей отличается отсутствием подсобных помещений при подсчете.
В жилую площадь частного дома входит:
- спальни;
- гостиные;
- кабинеты;
- детские комнаты;
- игровые комнаты;
- комнаты для отдыха.
В целях увеличения пространства, хозяева оборудуют под постоянное пользование помещение для вентиляции, бойлера, электрических щитов, если оно есть.
Технический этаж может находиться в подвале или на чердаке. Если пространство позволяет, то там оборудуют бильярдную, кабинет или даже спальню.
В этом случае технический, мансардный и цокольный этажи тоже учитываются в составе с другими жилыми комнатами.
Полезная
Полезная площадь – это пространство, которое используется жильцами для жизни и хранения имущества.
В ее число не входят лестницы и территория под ними, внешние балконы, технические помещения (чердак или подвал), крыльцо, подполье для проветривания фундамента.
Чтобы посчитать полезную площадь, нужно сложить площади всех жилых и подсобных комнат, балконов и антресолей, находящихся внутри здания.
На пространство также влияет выбор материала для стен. Толстые стены уменьшат полезную площадь, а тонкие – наоборот.
Заключение
Возведение дома – занимает время и требует существенного вложения сил. Подсчет метража является значимой частью подготовки к строительству. Его качество позволяет подобрать правильные материалы и не переплатить за излишки.