Покупка квартиры с зачетом уже имеющейся недвижимости

Покупка квартиры в зачет имеющегося жилья, вторичного жилья

» Купля-продажа квартиры » Покупка квартиры в зачет имеющегося вторичного жилья, старой квартиры

375 просмотров

При покупке квартиры нередко бывает недостаточно имеющейся свободной суммы. Приходится оформлять ипотеку или другим способом доставать деньги.

При этом, в собственности остается другая, старая квартира, которую все равно планируется продавать в дальнейшем. Но заранее продать ее для того, чтобы получить нужную сумму – не самое удачное решение.

А вот если оформлять все в качестве зачета (фактически, менять свою квартиру на новую), то эту проблему можно решить.

Можно ли купить квартиру в зачет имеющегося вторичного жилья?

Некоторые застройщики, банки или даже просто агентства недвижимости предлагают специальную систему покупки новой квартиры с одновременной продажей старой. Это достаточно удобно, хоть и несколько рискованно, если не пользоваться услугами опытного юриста. Выделяют два основных варианта, при помощи которых это может быть реализовано.

Покупка квартиры с одновременной реализацией старого жилья

Более популярной и выгодной схемой является вариант, когда между собственником и застройщиком/банком/АН (агентством недвижимости) заключается соглашение/договор на то что:

1. Клиент выбирает квартиру (например, в новостройке) и она за ним бронируется на время действия этого договора.
2. Старая квартира отдается на реализацию. Иногда этим занимается отдел продаж застройщика, но чаще всего, даже если работа не ведется напрямую с агентством недвижимости, с ним заключены соответствующие договоренности. В результате, продаже занимается АН.

Как только старая квартира продается, вырученная сумма средств не отдается собственнику, а напрямую идет на покупку нового жилья. Дальше, в зависимости от ситуации и цен, остаток суммы, если он есть, передается владельцу, а если новая квартира стоит дороже, то разницу уплачивает он уже из своих средств.

Такой договор обычно имеет определенный срок действия. Например, 3 месяца. Если за это время не получилось продать старое жилье, договор расторгается или продлевается по решению сторон.

Пример: Предположим, что у человека есть двухкомнатная квартира. Он хочет продать ее и купить себе однокомнатную, чтобы меньше платить за коммунальные услуги.

Логично, что двухкомнатная почти всегда дороже, чем однокомнатная. Человек заключает договор с застройщиком по описанной выше схеме.

Второй вариант обычно реализуется намного быстрее, чем первый, но имеет и свои недостатки. В данном случае застройщик напрямую выкупает старую квартиру и, взамен, передает право собственности на новую.

Как доказывает практика, застройщики всегда занижают цену старого жилья примерно на 20-30%, чтобы продать его как можно быстрее. Таким образом, те же 20-30% человек теряет.

Пример: Предположим, что у человека есть двухкомнатная квартира стоимостью 3 миллиона рублей. Он хочет купить себе однокомнатную за 2 миллиона в новостройке.

Застройщик выкупает старое жилье на 30% дешевле – получается сумма в 2 миллиона 100 тысяч рублей. Как следствие, владелец нового жилья получает, помимо новой квартиры, еще 100 тысяч.

А если бы он занимался продажей сам или действовал по представленной выше схеме с реализацией, то он сохранил бы себе не 100 тысяч рублей, а целый миллион.

Порядок действий и общие правила в обоих представленных выше случаях будут практически идентичные. Важно помнить, что нередко при подобных схемах человек теряет квартиру и ничего не получает взамен. Чтобы избежать подобных рисков, рекомендуется работать через представителя-юриста.

Порядок действий

1. Выбрать подходящую квартиру у того застройщика/продавца, который поддерживает возможность оформления сделки с одновременным зачетом (на подобное согласны далеко не все, что стоит учитывать).

2. Заключить договор на продажу либо прямо продать жилье застройщику/продавцу.
3. Получить право собственности на новую квартиру и, или доплатить недостающую сумму или получить разницу между ценой продажи и покупки.
4. Зарегистрировать право собственности.

Застройщики идут на подобные сделки не слишком охотно, ведь предполагается что нужно выполнять дополнительные действия и терять время. Однако это все же не такая редкость, как может показаться.

Зачастую проще и выгоднее дать потенциальным клиентам множество возможностей для покупки жилья, чем настаивать на полной оплате сразу, без всяких зачетов.

Для оформления подобной сделки понадобятся такие бумаги:

• Паспорта всех владельцев квартиры.
• Документы на жилье (техпаспорт, выписка из ЕГРН и так далее).
• Договор на реализацию.
• Документы на новую квартиру.
• Информация о застройщике (устав и так далее, это необходимо для того, чтобы проверит компанию, ее надежность и деловую репутацию).

Расходы и сроки

Основная статья расходов: оплата нового жилья, при условии, что оно стоит дороже, чем то, что будет продано.

Также нередко застройщики или агентства недвижимости берут себе некую комиссию за то, что занимаются продажей старой квартиры клиента. Ее размер зависит от многих факторов, но редко превышает 10% от суммы.

Помимо всего прочего, придется оплатить госпошлину при регистрации права собственности: по 2000 рублей за каждого нового владельца квартиры.

Зачастую покупатели предпочитают останавливать свой выбор на тех квартирах, которые стоят дешевле, чем стандартная стоимость на рынке.

Таким образом, если нужно продать жилье как можно быстрее, стоит уменьшить цену как раз на те самые 20-30%.

Любая сделка, в которой фигурирует недвижимость, является потенциально рискованной. На бесплатной консультации опытные юристы помогут разобрать все спорные и опасные моменты. Они же готовы выступать представителями клиента, сопровождая всю сделку от начала и до получения права собственности на жилье. Как доказывает практика, это помогает избежать многочисленных мошеннических операций и с гарантией добиться того результата, который нужен.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Покупка квартиры с зачетом имеющегося жилья: схема приобретения

Время чтения 5 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Количество новостроек с каждым годом все растет и растет, пользуясь практически неснижаемой популярностью. И чаще всего люди стремятся приобрести квартиру в новостройке отнюдь не с целью инвестирования и вложения свободных денежных средств, а с целью улучшить свои условия проживания.

Ведь, как известно, вторичное жилье, а особенно старого года постройки, несет в себе много проблем – все чаще требует ремонта, замену труб, внимания к канализации и т. п. Поэтому хочется приобрести новые стены, и сделать ремонт по своему усмотрению.

А некоторым просто нужно увеличить количество квадратных метров, в связи, например, с прибавлением в семействе, а покупать «вторичку» совсем не хочется, или не подобрали подходящий вариант.

К тому же, в процессе купли-продажи квартиры, когда одну надо продать, а другую купить, возникают затруднения, поскольку эти действия должны пройти примерно одномоментно, а то негде будет жить какое-то количество времени. Да и стоимость квартиры в новостройке может измениться.

Продажу недвижимости необходимо осуществить максимально быстро, что на вторичном рынке не так-то просто сделать, да и обращение в риэлтерское агентство является обязательным для безопасности сделки, а это – комиссионное вознаграждение.

В таком непростом деле существует достаточно оптимистичный выход – покупка квартиры в новостройке с учетом уже имеющегося жилья.

Такие схемы достаточно популярны на рынке недвижимости, хотя не все строительные организации на них согласны.

Для покупателя, который хочет осуществить процедуру зачета «вторички», это наиболее выгодный метод, экономящий силы, нервы, а также предоставляющий квалифицированное сопровождение сделок.

Схемы приобретения

Существует два варианта реализации проекта покупки новостройки с учетом вторичного жилья.

Схема №1

В данной схеме клиент обращается в компанию-застройщик понравившейся квартиры в новом доме. Дом может находиться на начальном этапе строительства, активно строиться, быть не сданным, но уже построенным, или же и вовсе быть только-только сданным.

Первое, что происходит – это подписание договора между застройщиком и клиентом о продаже вторичного жилья. Согласно договору, продажей имеющейся квартиры клиента занимается либо риэлтерское агентство по договоренности с застройщиком, или же специалист по недвижимости, находящийся у него в штате.

В этом способе зачета жилья самым важным являются умения и знания риэлтора, который занимается продажей. Он должен правильно оценить эту недвижимость, поставить адекватную цену, чтобы квартира как можно быстрее продалась. Но и занижать ее стоимость не нужно. От него зависят сроки продажи, которые достаточно критичны, поскольку прописаны в договоре.

Договор заключается на определенное количество месяцев – чаще всего около 3-х. Именно это количество считается оптимальным для продажи квартиры.

Но этот срок может варьироваться – устанавливаться по соглашению сторон. На это же время бронируется недвижимость в новостройке.

То есть, за отведенный срок необходимо продать имеющееся вторичное жилье, иначе «бронь» по новой квартире сгорит и ее может приобрести кто-то другой.

Существенным нюансом является то, что в договоре бронирования стоимость жилья в новом доме четко прописана, и не изменяется в период действия договора.

Схема №2

Эта схема кардинально отличается от предыдущей, поскольку фирма-застройщик, у кого планируется покупать квартиру, сразу выкупает вторичное жилье у клиента. При этом составляется договор купли-продажи, где имеющаяся квартира переходит в собственность застройщика.

Он приобретает недвижимость у клиента, с целью ее дальнейшей реализации, по более выгодной стоимости. При этом собственник вторичного жилья теряет около 20% (или даже 30%) стоимости имеющейся у него квартиры, и на эти же проценты строительная компания планирует в дальнейшем получить прибыль от ее продажи.

И только на этих условиях фирма-застройщик соглашается брать «вторичку» в зачет.

После этого составляется договор с клиентом по поводу новой квартиры, где он получает ее в полное владение. А сумма, по которой он продал квартиру строительной фирме, засчитывается в счет оплаты приобретенного жилья.

Тип конечного договора о приобретении нового жилья, заключаемый между застройщиком и клиентом, зависит от стадии строительства. Может составляться договор купли-продажи, долевого участия, либо договор переуступки прав требования квартиры в новостройке, где владельцем уже является клиент.

Оплата недостающей части суммы (как правило, квартира на вторичном рынке стоит меньше, чем приобретаемое жилье) происходит клиентом либо сразу, либо в рассрочку, либо с помощью ипотечного кредита. Это зависит от условий заключенного договора.

Если у вас имеются какие-либо вопросы по поводу покупки квартиры с зачетом имеющегося жилья, то наш дежурный юрист онлайн готов бесплатно на них ответить.

Покупка квартиры с зачетом имеющегося жилья

Оформление ипотеки в зачет имеющегося жилья может отличаться более лояльными условиями кредитования, чем базовые, так как такой объект квалифицируется как показатель возвратности средств (особенно, если ранее и он был приобретен с использованием заемных средств), а также способен покрыть все риски банка, при неплатежеспособности или банкротстве заемщика.

Что представляет собой ипотека в зачет имеющегося жилья

Ипотека в зачет жилья представляет собой своеобразный бартер, сторонами которого выступает банк-кредитор и заемщик, оформляющий финансовое обязательство, реализующееся на покупку новой недвижимости, в то время как прежнее жилье станет залоговым обеспечением кредитно-финансовой организации.

Особенности категории следующие:

1. Условия кредитования, как правило, мягче, чем базовые;
2. Заемщик вправе ориентировать выбор на покупку объекта и на первичном, и на вторичном рынке жилья;
3. Условие о первоначальном взносе может быть опущено;
4. Прежний недвижимый объект, выступающий залогом по ипотеке должен быть оценен (как показывает практика, его стоимость может быть занижена по сравнению со среднерыночными показателями региона расположения такого жилья);
5. Не обязательно привлечение созаемщиков.

Требования, предъявляемые к заменяемому объекту

• Заемщик имеет на объект полное (индивидуальное) право собственности (исключение составляет совместная недвижимость супругов, которая может быть оставлена в залог, при условии выдачи согласия на то вторым супругом);
• Недвижимость, передаваемая в залог должна быть в собственности не менее трех последних лет (согласно минимальному сроку владения, в противном случае, его реализация/отчуждение при неисполнении ипотечных обязательств будет сопровождаться дополнительными налоговыми издержками);
• Предпочтение отдается жилью, расположенному в престижных или популярных районах города, с развитой инфраструктурой и транспортной доступностью (такой объект вероятнее всего обеспечит положительный ответ на ипотечную заявку ввиду своей высокой ликвидности);
• В предполагаемом для залога объекте не должно быть проведено незаконных перепланировок и других изменений конструкции помещения, обязательных к согласованию БТИ и иными инстанциями;
• Объект должен быть освобожден от прав третьих лиц на него, в том числе:
• Залог в сторонней кредитной организации;
• Наложение ареста судебными приставами;
• Арендные отношения (допускается при условии, что арендаторы могут быть выселены в кратчайшие сроки).

Плюсы и минусы взаимозачета

Плюсы:

1. Максимально быстрые сроки рассмотрения заявки;
2. Льготные условия по ипотеке;
3. В качестве залога может выступать не только квартира, но также дача, комната, частный дом;
4. Большинство банков не запрещают ипотечным клиентам заменять объект залога на иной, не уступающий по стоимости предшествующему;

Минусы:

1. При несовпадении сроков выдачи ипотеки под залог имеющегося жилья и приобретении нового, заемщику придется продумать вопрос о временном проживании в другом месте (наиболее актуален для случаев, когда приобретается квартира в доме, еще не сданном в эксплуатацию, а старая квартира уже в залоге);
2. Заемщик может потерять значительную сумму средств на сдаче прежнего жилья в аренду (так как объект должен быть свободен от эксплуатации, если иное не предусмотрено договором ипотеки);
3. Несоблюдение требований к залогу влечет однозначный отказ или ухудшение условий выдачи ипотечного кредита;
4. Залоговый объект не может быть отчужден, обменян, подарен или сдан в аренду (последний из указанных допускается при наличии согласия на то банка);
5. Чаще всего распространяется требование о комплексном страховании, либо оформление имущественного страхования на имущество, выступающее залогом и на то, что только будет приобретено.

Схемы приобретения недвижимости в зачет уже имеющегося жилья

 Наличие жилья у заемщика, планирующего взять ипотеку значительно облегчает финансовое бремя и позволяет стать собственником нового объекта, используя одну из нескольких схем, среди которых:

Реализация квартиры застройщику в обмен на объект в новостройке

Некоторые крупные строительные компании, специализирующиеся на возведении жилых многоквартирных комплексов, предлагают услугу по выкупу уже имеющейся квартиры у потенциальных клиентов в обмен на жилье, которое они сдают в эксплуатацию.

Схема реализуется следующим образом:

• Застройщик уведомляет о проведении акции по обмену вторичного жилья на его новостройку;
• В рамках указанной программы потенциальный клиент застройщика реализует ему квартиру по сниженной цене (разница составляет порядка 20% от рыночного показателя);
• Продавец (клиент застройщика) получает жилплощадь в новостройке или соответствующие документы (если строительство еще не завершено и объект не сдан в эксплуатацию). Может быть подписан договор, по которому бронируется конкретная квартира;
• Застройщик выставляет вторичное жилье по среднерыночной цене и, тем самым, получает чистую прибыль;
• Если у клиента нет временного варианта для проживания до сдачи дома в эксплуатацию, стороны могут предусмотреть соглашение об аренде некогда собственной квартиры заемщика.

Перед вступлением в указанные отношения застройщик оценивает вторичное жилье клиента. Чтобы обеспечить рентабельность мероприятия первый ориентируется только на ликвидные объекты.

Ипотека в залог имеющегося жилого объекта

Классическая схема ипотечного обязательства, которой придерживаются почти все банки страны.

Банк при выдаче займа оформляет залог не на предмет ипотеки, а на тот объект, который стал собственностью заемщика ранее. До погашения суммы долга залоговая недвижимость не может становиться частью других правоотношений, так как, фактически, ограничена в обороте.

Реализация имеющегося жилья и внесение вырученных средств в ипотечное обязательство

В рамках займа на покупку жилья может быть предусмотрено условие, по которому заемщик:

• Выставляет имеющееся жилье на продажу;
• За счет вырученных средств вносит первоначальный взнос или некоторую часть основного долга.

Наиболее выгодные алгоритмы

Многие ипотечные заемщики, имеющие в собственности еще одно жилье, не обремененное финансовым обязательством перед банком, поступают следующим образом:

1. Берут ипотеку по традиционным условиям (вновь приобретенный объект уходит в залог банку);
2. Уже имеющееся жилье реализуется по договору аренды;

Такой алгоритм обеспечивает следующие гарантии:

• Заемщик получает дополнительный доход сверх зарплаты и сохраняет финансовую стабильность;
• В случае невыполнения обязательств, банк реализует жилье, выступающее предметом ипотеки, однако у заемщика останется первый вариант жилплощади, на который банк не сможет обратить взыскание, если:

• Заемщик не предоставлял его в качестве обеспечения по ипотечному договору;
• Оно является его единственным жильем (при открытии исполнительного производства ввиду признания клиента-физического лица банкротом).

Продажа вторичного жилья может принести достаточно средств на покупку чернового варианта в новостройке. Особенности варианта таковы:

1. Придется нести дополнительные затраты на проведение ремонта во вновь купленном объекте;
2. Современные застройщики предлагают новостройки улучшенной планировки;
3. Цена за квадратный метр дома, который находится на стадии строительства, зачастую, ниже цены за квадрат вторичной недвижимости;
4. Крупные компании-застройщики предоставляют беспроцентную рассрочку или за чисто символический процент (если период расчета по обязательству не превышает 2-3 года).

Перед использованием схемы по приобретению новостройки за счет реализации прежнего жилья необходимо учесть следующие моменты:

1. Узнать о репутации застройщика и проверить его финансовое состояние. Необходимо проанализировать следующее:

• Документы о регистрации;
• Выписки о налоговых отчислениях и наличие долгов;
• Сведения о кредитах на строительство;
• Стадию строительства, в которой пребывает объект на момент обращения в компанию (какой процент отстроен);
• Какое количество объектов (квартир) предлагалось к продаже и какое уже реализовано.

1. Детально ознакомиться с предлагаемыми застройщиком условиями договора и периодами сдачи дома в эксплуатацию, в том числе:

• Условия о возможном повышении стоимости новостройки после сдачи в эксплуатацию;
• Случаи одностороннего изменения соглашения кем-либо из сторон;

1. Большое внимание уделить санкциям и способам возврата средств, в случае нарушения условий договора компанией, предоставляющей новостройку.

Заключение

Наличие у клиента недвижимости, не обремененной долговыми обязательствами позволяет ему получить одобрение по ипотечной заявке за более короткий срок и обеспечивает преимущественный статус, так как для банка указанное лицо предпочтительнее к кредитованию.

Имеющееся жилье может быть предоставлено в качестве залога по новому обязательству или реализовано для внесения первоначального взноса, погашения ипотеки.

Необходимо учитывать и тот факт, что большинство квартир в новостройках оцениваются за квадратный метр ниже, чем вторичное жилье (так как нуждаются в проведении капитального ремонта). Это обстоятельство позволяет сэкономить средства при самостоятельной реализации имеющейся квартиры и покупке жилья, только сдающегося в эксплуатацию.

Юрист готов ответить на ваши вопросы.

Ипотека в зачет жилья: плюсы и минусы таких схем в 2020 году

Далеко не каждый человек имеет финансовые возможности, которые могут ему позволить приобрести собственное жилье  новостройке. В такой ситуации единственным верным решением станет покупка квартиры в кредит или участие в новой ипотечной программе.

Сегодня многие кредитно-финансовые учреждения и крупные строительные компании-застройщики предлагают физическим лицам различные программы, но особое внимание стоит уделить ипотеке в зачет жилья.

Давайте узнаем подробнее про то, что такое Ипотека в зачет жилья, как и где её оформить.

Схемы покупки квартиры в ипотеку с зачетом имеющегося жилья

Прежде чем выбрать один из предложенных вариантов приобретения нового жилья в зачет старого, физическим лицам необходимо внимательно изучить все схемы. Следует просчитать, какой вариант окажется менее затратным и рискованным, чтобы исключить возможность возникновения проблем в будущем.

Рассрочка с самостоятельной продажей

Покупатель находит застройщика, изучает все предложенные им варианты, после чего заключает договор. Ему потребуется внести либо сразу всю сумму за готовую квартиру в новостройке, либо сделать первоначальный взнос за строящееся жилье.

Принцип этой схемы заключается в том, что клиент самостоятельно занимается реализацией имеющегося в собственности объекта недвижимости. Естественно, что вырученных средств ему не хватит, чтобы рассчитаться с застройщиком. Именно поэтому недостающую сумму он получает в кредитно-финансовом учреждении.

Ипотека под залог

Эта традиционная схема покупки жилья у застройщика предусматривает несколько этапов:

1. Физическое лицо выбирает для сотрудничества банк, который предлагает ипотечные программы на самых выгодных условиях.
2. Претендент на получения кредита отправляется в финансовое учреждение и получает список документов, которые ему нужно предоставить для подписания договора.
3. Если клиенту удается собрать нужные бумаги, а также у него есть личная недвижимость, которую он может передать в залог, то в банке оформляется договор на ипотеку, и получается согласие на перевод заемных средств.
4. С застройщиком подписывается соглашение.
5. Банк перечисляет деньги за квартиру в новостройке.
6. Как только объект будет сдан в эксплуатацию, покупатель сможет сделать в квартире ремонт и заселиться в нее.
7. В течение определенного количества лет он будет выплачивать банку ежемесячные платежи до полного погашения задолженности. Стоит отметить, что с полученных от заемщика платежей изначально списываются начисленные проценты и прочие банковские издержки, а в последнюю очередь уменьшается тело ипотечного кредита. При наличии возможности клиент может в досрочном порядке закрыть свой кредит, одним платежом погасив оставшуюся сумму задолженности. В этом случае банк обязан выполнить перерасчет.

Внимание! Пока собственность заемщика находится в банковском залоге, он не сможет с ней осуществлять никаких юридических действий. Сегодня только некоторыми банками предлагается российским гражданам ипотека на квартиру в зачет имеющегося жилья. Ипотека под залог недвижимости более подробна рассмотрена нами ранее.

Застройщик выкупает квартиру

Крупные строительные компании имеют в распоряжении средства для выкупа вторичного жилья у своих клиентов с дисконтом. Параллельно бывшим собственникам выкупленных объектов оформляются права требования на квартиры в новостройках.

Стоит отметить, что процесс оценки такого жилья в каждой компании проводится по-разному. Но в большинстве случаев при срочном выкупе размер дисконта варьируется в диапазоне от 10,0% до 20,0%.

В дальнейшем застройщик самостоятельно занимается реализацией выкупленных объектов, возвращая себе, таким образом, потраченные средства с довольно приличной наценкой.

Бронирование квартиры и продажа

Физическое лицо обращается в компанию, выступающую в качестве застройщика, выбирает объект недвижимости и подписывает соглашение о продаже находящегося в его собственности вторичного жилья.

Реализацией этого объекта, как правило, занимается риелторская контора, которая тесно сотрудничает с застройщиком.

Также данные функции могут быть поручены штатному сотруднику, являющемуся специалистом по этим вопросам.

Крайне важно проследить за тем, чтобы вторичную недвижимость правильно оценили. Если физическое лицо сомневается в оценочной стоимости, озвученной представителем застройщика, он может настоять на привлечении профессионала со стороны.

Стоит отметить, что по условиям подписанного с застройщиком соглашения владелец недвижимости должен ее продать в четко оговоренные сроки. Как правило, такие договоры заключаются не более чем на три месяца, так как именно этот временной промежуток специалистами считается оптимальным, для реализации квартиры.

При подписании соглашения с застройщиком осуществляется бронирование на такой же временной промежуток квартиры в новостройке, которая может находиться на любом этапе строительства, либо уже была введена в эксплуатацию.

Если человек не сможет продать вторичное жилье, то его бронь сгорит и ее передадут другим людям. В том случае, когда удалось реализовать квартиру, с застройщиком оформляется новое соглашение на покупку объекта в новостройке.

При этом будет действовать цена, зафиксированная бронью (она не может изменяться, даже если у застройщика имеются веские основания).

Проживание в квартире до сдачи дома

Если выбор делается в пользу этой схемы оформления сделки, то сторонам придется заключить три вида соглашения:

1. Первый договор составляется на покупку квартиры в новостройке у застройщика. При этом указывается, что застройщик дает клиенту отсрочку на совершение платежа вплоть до ввода объекта недвижимости в эксплуатацию.
2. Второе соглашение составляется на реализацию вторичного жилья, находящегося в личной собственности клиента. В нем оговариваются все моменты, связанные с юридическим и физическим освобождением жилого помещения. Все сроки должны в полной мере соответствовать датам, указанным в первом документе.
3. Третий договор оформляется на аренду вторичного жилья на период, который будет дан застройщиком клиенту для его юридического и физического освобождения. Если стороны не захотят оформлять отдельное соглашение, то все моменты, касающиеся аренды, они могут прописать во втором документе.

Схема предусматривает такие нюансы:

1. Клиент выбирает квартиру в новостройке и подписывает с застройщиком договор на покупку.
2. Параллельно он передает застройщику свою вторичную недвижимость по договору продажи.
3. Застройщик позволяет клиенту пожить в своей старой квартире на условиях ее аренды до тех пор, пока строящийся объект не будет введен в эксплуатацию.

Схема взаимозачета плюсы и минусы

В теории, система взаимозачета за приобретаемую квартиру в новостройке предусматривает быструю продажу покупателем собственного жилья, деньги за которое идут на оплату покупки. На практике такой способ расчетов применяется крайне редко, так как у большинства граждан готовых подписать контракт с застройщиком отсутствует собственная недвижимость.

К преимуществам системы взаимозачета можно отнести лишь возможность максимально быстро получить деньги на покупку нового жилья и не переплачивать банкам проценты по ипотеке. Что касается минусов, то здесь нужно отметить один важный нюанс.

При этом следует учитывать, что в строительной сфере очень часто передвигаются сроки, из-за чего возможно придется увеличить срок пребывания в съемном жилье.

Какой вариант лучше выбрать

Самой распространенной схемой является реализация собственного объекта недвижимости и покупка квартиры в новостройке за вырученные деньги.

Если их не будет хватать, то можно в банке оформить наличный кредит, а также договориться с застройщиком о рассрочке.

Но, планируя провести такую крупную финансовую сделку, а также привлечь заемные средства, физическое лицо должно реально оценивать свои возможности.

Ему на протяжении многих лет нести на плечах порой непосильное бремя кредита или рассрочки, а также оплачивать текущие расходы, львиная часть которых будут составлять аренда за съемное жилье. Также клиент должен иметь уверенность в том, что застройщик в одностороннем порядке не изменит условий соглашения и не увеличит стоимость новостройки.

Если человек стремится минимизировать возможные риски, то ему следует приобретать объект недвижимости в новостройке еще не стадии строительства. В этом случае застройщик не будет устанавливать заоблачной цены, и денег, вырученных за проданное личное жилье, вполне хватит для проведения полного расчета.

Риски таких схем

Главным риском является повышение стоимости строящегося объекта в тот временной промежуток, пока покупатель квартиры ищет клиентов на свое вторичное жилье. Если за такой объект вносится аванс, то существует риск потерять свои средства. К рискам следует отнести затягивание сроков строительства, ввода квартиры в эксплуатацию, отсутствие всех документов-оснований.

Проблема заниженной оценочной стоимости квартиры

В большинстве случаев оценку предоставляемых для выкупа объектов проводят отдельные подразделения риелторских компаний. Их сотрудники применяют в этом вопросе метод аналогов, предусматривающий сравнение аналогичных по параметрам квартир в конкретном районе. После выезда по адресу клиента проводится осмотр его недвижимости.

Оценщик может намеренно занижать стоимость объекта, делая акцент на каких-либо дефектах. Далее компания, занимающаяся выкупом, предлагает собственнику сумму, которая немного ниже оценочной стоимости. Размер дисконта каждой компанией устанавливается в индивидуальном порядке и может достигать 25,0%.

Но, если будет предложена хорошая недвижимость, в элитном районе, то размер дисконта может быть снижен до 5,0%.

Внимание! Если человек желает получить максимально точную оценку своей недвижимости, ему необходимо настоять на том, чтобы эту процедуру проводили профессионалы, работающие в специализированных частных или государственных агентствах.

Требования к жилью под зачет

Каждая строительная компания, выступающая в качестве застройщика, выдвигает свои требования к объектам недвижимости, которые будут предоставлять клиенты под зачет. К общим требованиям можно причислить следующее:

1. К зачету принимается любая недвижимость, на которую у клиента оформлены правоустанавливающие документы.
2. Объекты должны быть юридически и физически свободны, либо владельцы их могут освободить в рекордно короткие сроки.
3. В недвижимости не должно быть проведено незаконных перепланировок.
4. Объекты должны находиться в личной собственности своих владельцем не менее трех лет.
5. Некоторые застройщики, или компании, занимающиеся выкупом, требуют, чтобы недвижимость находилась в престижных городах или районах.

Ждем ваши вопросы далее. Будем признательны за оценку поста, лайки и репосты. Также вам будет интересно узнать, что выгоднее ипотека или рассрочка от застройщика.

Всегда с вами на связи наш ипотечный юрист. Запишитесь к нему на бесплатную консультацию в специальной форме. Он поможет решить ваши вопросы с ипотекой и документами по жилью.

Применение схемы №1

Клиент, то есть продавец старого жилья должен обратиться в организацию, являющейся застройщиком жилого дома, в котором хочет купить квартиру.

Жилой дом может находиться на различных этапах строительства, а именно:

• процесс активного строительства;
• быть построенным, но ещё не приведенным в эксплуатацию;
• только что сдали новым жильцам.

Клиент и юридическое лицо в виде застройщика должны заключить между собой договор по купли-продажи жилья вторичного фонда.

Оформлением продажи такого жилья клиента заниматься должен либо представитель риэлтерской фирмы, либо штатный сотрудник застройщика, обладающий опытом продаж недвижимости. Для реализации метода по зачету жилья главную роль играют профессиональные знания риэлтерского специалиста.

В его обязанности входит адекватная оценка жилья и выставление на него приемлемой цены, по которой можно быстро реализовать. Это немаловажный фактор при установлении сроков по торговой сделке.

Договор имеет свой срок действия отведенное на продажу жилья, в основном назначают несколько месяцев. Но в исключительных случаях временной интервал могут менять по соглашению обеих сторон. В период действия срока реализации устанавливается бронь на квартиру в новостройке.

ВАЖНО !!! За это время нужно постараться максимально быстро и не по заниженной цене найти покупателя на старое жилье клиента, в противном случае, бронь снимут. После того, как сделка по продаже старой квартиры все-таки состоялась, клиент может заключать новый договор на приобретение объекта.

 Денежные средства, которые были получены с продажи пойдут в зачет новой покупки. Положительным моментом является то, что, когда составляется договор на установку брони, в течение указанного срока стоимость квартиры замораживается.

Применение схемы №2

Данный метод предусматривает противоположное действие с взаимозачетом старого жилья. Фирма застройщик полностью приобретает старый объект клиента в свою собственность. Для подтверждения сделки две стороны заключают договор купли-продажи объекта, где зафиксирован переход права владения от клиента к застройщику.

Новый владелец приобретает жилье с целью выгодного сбыта в будущем на строительном рынке. При такой схеме действий клиент утрачивает в пределах 20-30% от общей стоимости жилья, а в планы застройщика входит получение этих процентов в виде дохода от сбыта.

Если клиент согласен на такие условия, то застройщик также дает свое одобрение.

Оставшуюся стоимость нового жилья клиент может оплатить либо сразу в полном объеме, либо на условиях рассрочки или погасить с помощью ипотечного займа.

Ипотечный кредит под залог

Помимо указанных простых схем, существует ещё один вариант выхода из ситуации с зачетом старого жилья на новое.

Для этого необходимо обратиться в банк:

1. Потребитель должен рассмотреть самые привлекательные предложения банков по предоставлению ипотеки и обратиться в отделение кредитной организации.
2. Далее сотрудник организации предоставляет подробный список документов для сбора. Это необходимо для будущего одобрения кредита.

3. После того как клиент собрал необходимый пакет документов и предоставил их в банк можно переходить к заключению ипотечного договора. При условии, что старое жилье перейдет в собственность банка. Таким образом, старая квартира должна числиться в залоге у банка.

4. С организацией застройщиком клиент договаривается о брони желаемой квартиры и заключает договор.
5. На счет клиента банк переводит денежные средства.
6. Затем клиент становится полноправным хозяином квартиры в новостройке и может переезжать со всеми вещами.

Заемщик должен ежемесячно выплачивать банку ипотечный кредит на протяжении нескольких лет. С поступающих платежей банк списывает все проценты и издержки, а затем только начинает погашаться основной долг по ипотеке. Такой принцип действует во всех кредитных организациях, также в сбербанке.

Если клиент изъявил желание погасить оставшийся долг раньше срока, то банк обязан сделать перерасчет процентов по кредиту. Для этого потребуется лично посетить отделение и написать заявление о намерении погасить ипотеку раньше установленного срока.

Любому заемщику следует запомнить правило – пока квартира находится в ипотеке, то есть является собственностью банка, совершать с ней какие-либо торговые сделки запрещено. В настоящее время далеко не все кредитные организации готовы проводить взаимозачет со старыми квартирами клиентов. Поэтому прежде, чем потратить время на выбор понравившегося банка, следует точно знать те, которые имеют опыт работы с такой схемой по зачету объекта.