Жилищно накопительный кооператив отзывы

Жилищно накопительный кооператив отзывы

Еще хочу приложить документы на недвижимость свою и мужа, машина. Выписку может из счетов по продвижению моих средств,я бюджетник. Записан

1. Спасибо 7
2. Радуйся.
3. Сообщений: 10879
4. Пол:
5. Участник
6. V.I.P.

« Ответ #4052 : 30 Август 2017, 06:34:38 » Еще вопрос по рассрочке от фирмы.

Может не парить всех ипотекой,а взять ее? Записан

1. Радуйся.
2. Пол:
3. Спасибо 7
4. Участник
5. V.I.P.
6. Сообщений: 10879

« Ответ #4053 : 30 Август 2017, 06:36:28 » Жилищный накопительный кооператив «Жилищные возможности» – потребительский кооператив, добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов.

Решение Банка России от 13.08.2016г.:

Почему жилищно-накопительные кооперативы — прекрасная схема строительства многоквартирных домов?

(взгляд криминолога)

Таковым лично я считаю Ленинградскую область. Никакие сафари-парки, даже картины Босха несравнимы по остроте ощущений с организацией и юридическим сопровождением строительства в нашем регионе.

Известная городская газета «Деловой Петербург», по определенным причинам с умилением взирающая на любые инициативы Ленинградской области, не далее, как вчера, разразилась прекрасной статьей о том, что впервые в Ленобласти, будет реализован новый проект по схеме, которая почему-то (даже не знаю, по какой причине, в самом деле) недостаточно популярна в России.

С подкупающей доверчивостью застройщик и эксперты рассказывали о том, что новая-старая схема позволит обойти ненужные сложности, которые были созданы в прошлом году путем внесения изменений в ФЗ-214. Предложенной спасительной схемой стал жилищно-накопительный кооператив. А, и правда! Тяга нашего населения к аббревиатурам из трех букв, известна

Жилищный кооператив best way – пирамида или нет?

анализириуем негативные отзывы

В местном офисе компании сообщили, что в Екатеринбурге таких «счастливчиков» уже двое. Согласно заявлениям сотрудников кооператива, квартиры приобретаются по схеме совместного финансирования. Все пайщики кооператива вносят деньги на общий счет, и как только на нем накапливается заветная сумма, достаточная для приобретения жилья, на нее покупается квартира одному из членов ЖК.

Достается она тому, кто первым внес 35% от стоимости выбранной им квартиры. Остальные продолжают ждать своей очереди и вносить деньги.

Купленная квартира, дом или офисное помещение оформляются в собственность кооператива и передаются пайщику в пользование на правах аренды до тех пор, пока вкладчик не выплатит недостающую сумму под 2-6% годовых, в зависимости от размера первоначального взноса.Когда долг полностью погашен, член кооператива получает право за свой счет оформить недвижимость в свою собственность.

До этого

Жнк – жилищный накопительный кооператив

Их принцип действия основывается на следующих шагах: Подача заявки на вступление. Нижний возрастной порог пайщиков – 16 лет.

При этом для вступления в ЖНК в выбранном регионе не обязательно иметь постоянную регистрацию в нем: российского гражданства достаточно для того, чтобы получить возможность приобретения недвижимости по описываемой схеме в любой точке РФ.

Сведения обо всех участниках ЖНК вносятся в государственный реестр.

Накопление ведется за счет внесения паевых взносов. Кроме того, участие в кооперативе предполагает ежемесячное внесение членских взносов. Согласно 47 ст ФЗ 215 речь не может идти о сумме, составляющей менее 30 % от стоимости недвижимости.

Стоит ли покупать квартиру через жилищный кооператив

Ежемесячными платежами погашения займа Срок погашения займа в в течение периода, полтора раза больше оговоренного в договоре срока накопления первой (от 2 до 20 лет) половины стоимости жилья——————————————————————Что такое ипотека, знает почти каждый.

А вот при слове «кооператив» у многих в памяти всплывают времена перестройки, когда почти каждый россиянин пытался что-либо купить или построить на коллективных началах.

Специального законодательного регулирования деятельности кооперативов не было, поэтому на рынке они назывались либо жилищными, либо жилищно-строительными, либо ипотечными.

Стоит ли вступать в жилищный накопительный кооператив: мнение адвоката

В исключительных случаях, в частности, при утверждении устава кооператива или принятии решения о ликвидации кооператива, легитимность решений будет основана уже при ании «за» двух третей участников общего собрания, составляющих более половины членов кооператива.В порядке необщей очередиСуществование ЖНК поддерживается вступительными, членскими и дополнительными взносами. Аккумулирование средств членов ЖНК для приобретения или строительства жилья осуществляется за счет паевых взносов и заемных (кредитных) средств.

Кредитные средства поступают на расчетный счет кооператива, и отдельные его члены не вправе распоряжаться полученным займом: деньги расходуются на основании решения общего собрания и в целях, установленных им.

Право на получение квартиры у члена ЖНК возникает с момента внесения части паевого взноса, определенной в уставе кооператива, в порядке очередности, установленной уставом или решением общего собрания, и с учетом размеров и сроков внесенного пая.Передача квартиры члену ЖНК осуществляется после оформления ее в собственность кооператива по решению органа правления кооператива.

До полной выплаты пая член ЖНК может только пользоваться помещением, а после полной выплаты помещение оформляется в его собственность на основании справки о выплате пая.В чем подвох

Осторожно, это аферисты!

Согласно заявлениям сотрудников кооператива, квартиры приобретаются по схеме совместного финансирования. Все пайщики кооператива вносят деньги на общий счет, и как только на нем накапливается заветная сумма, достаточная для приобретения жилья, на нее покупается квартира одному из членов ЖК. Достается она тому, кто первым внес 35% от стоимости выбранной им квартиры.

До этого момента пайщик вносит ежемесячный платеж под 6% годовых.На первый взгляд, предложение

Как я купила квартиру через жилищный кооператив

С 2005 года деятельность таких кооперативов регулирует Гражданин вступает в жилищный накопительный кооператив (ЖНК), становится пайщиком и выплачивает паевые взносы. Они поступают на отдельный счет, и кооператив тратит их только на покупку жилья для пайщиков.

За целевым расходованием средств строго следят налоговые органы и Центральный банк России.Пайщики тоже следят за расходованием средств. Для этого кооператив выкладывает на своем сайте финансовые отчеты. Кроме этого пайщики управляют деятельностью кооператива: избирают и переизбирают членов правления, утверждают максимальную сумму, по которой ЖНК может покупать квартиры для пайщиков.

Избранное правление руководит всей деятельностью кооператива.Если пайщики захотят проверить, правильно ли кооператив распоряжается их деньгами, они на общем собрании могут избрать ревизионную комиссию или ревизора. Ревизором может быть один из пайщиков —

Жилищный кооператив Триумф-НК отзывы

4.

10. Процентная ставка не превышает 6-8 % годовых. При этом: — при внесении 50 % стоимости квартиры она составляет 6 %; — при внесении 40 % — 7 %; — при размере паенакопления 30 % — 8 %.

Как вступить? В своих отзывах клиенты ЖК «Триумф-НК» указывают максимальную простоту оформления документов и упрощённый алгоритм вступления в кооператив.

Чтобы стать пайщиком, достаточно: — иметь паспорт и ИНН; — находиться в возрасте 18-70 лет.

Жилищно-накопительные кооперативы

Альтернативные инвестиции в недвижимость

Автор Ярослав Климов

Я, как активный читатель  ленивого блога, решил тоже поучаствовать в написании полезной информации. Речь пойдет о недвижимости. Сразу признаюсь, что вся практическая часть данной статьи проверена на «собственной шкуре», вместо рассуждений и предположений проделан огромный труд в изучении данной темы.

Каждый из нас, в той или иной мере, сталкивается с жилищным вопросом. Одним хочется обзавестись своими квадратными метрами для проживания, другим же – улучшить условия проживания или же обеспечить себе безбедную пенсию путем сдачи в аренду жилых помещений.

К сожалению, всем известно, что необходимые расходы «на жизнь» зачастую равны «средней» заработной плате. И как следствие, для накопления первоначального взноса банку необходимо потратить немало времени. А воспользовавшись программой ипотечного кредитования, человек обязуется долгие годы делать ежемесячные отчисления банку.

И в такой ситуации необходимо весьма постараться для поддержания приемлемого уровня жизни.

Я долго изучал возможности приобретения недвижимости, неоднократно просчитывал предлагаемые ипотечные программы, перечитал гигабайты информации, разговаривал с людьми, имеющими определенный опыт в сфере недвижимости (риелторы, бизнесмены, владельцы объектов).

Время было потрачено  не зря…нашёл разумную альтернативу — жилищные кооперативы! С каждым днем такие организации набирают всё большую популярность в обществе ввиду того, что такой вариант решения жилищной проблемы имеет массу плюсов в сравнении с ипотекой. К тому же здесь меньше бумажной волокиты, т.к.

кредитная история и бюджетная составляющая клиента играют меньшую роль, чем в банках.

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК)

Я веду этот блог уже более 6 лет. Все это время я регулярно публикую отчеты о результатах моих инвестиций. Сейчас публичный инвестпортфель составляет более 1 000 000 рублей.

Специально для читателей я разработал Курс ленивого инвестора, в котором пошагово показал, как наладить порядок в личных финансах и эффективно инвестировать свои сбережения в десятки активов. Рекомендую каждому читателю пройти, как минимум, первую неделю обучения (это бесплатно).

Подробнее

Жилищные кооперативы бывают двух видов: жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) и жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК).

Основная функция организации ЖСК — строительство дома для своих пайщиков.

По завершении строительства, а также выплаты всех средств его пайщиками, ЖСК, как принято, ликвидируется,  или же формируется товарищество владельцев дома, в последующем отвечающее за его управление.

Те же договора долевого участия сформулированы неоднозначно, а в некоторых местах и прямо противоположными формулировками. В то же время пайщики кооператива также несут все риски строительства нового объекта по той причине, что фактически являются «застройщиками».

  Исходя из вышесказанного, инвестировать средства в такого рода кооператив довольно рискованно.

Что это такое «жилищно-накопительный кооператив» (ЖНК)

Здесь не осуществляется строительство дома, а покупка квадратных метров для пайщиков возможна благодаря объединению накоплений членами кооператива. Сам процесс развивается так: любой гражданин, желающий стать пайщиком, по достижении 16-летнего возраста может вступить в кооператив.

Для этого необходимо внести некоторую часть стоимости жилплощади, и кооператив реализует желаемую покупку. После чего член кооператива имеет право проживать в квартире, прописываться в ней, сдавать ее в аренду.

 В свою очередь член кооператива продолжает производить необходимые ежемесячные перечисления согласно выданному займу.

Зачастую единомышленники, желающие организовать новый кооператив, всячески избегают действия достаточно жестких норм 215-го закона. Поэтому регистрируются другие такие объединения, как ПИК (потребительский ипотечный кооператив) или КПКГ (кредитный потребительский кооператив граждан).

Реализация жилищных программ этих структур не так сильно отличается от ЖНК, а реализуется лишь дополнительное кредитование пайщиков. Однако ответственности за свои действия они несут меньше, чем  ЖНК.

 Таким образом, оценив все недостатки и преимущества перечисленных вариантов, я остановился на реализации жилищного вопроса через жилищно-накопительный кооператив.

Выбор жилищно-накопительного кооператива

Помимо общих критериев отбора существующих жилищно-накопительных кооперативов у меня были свои, очень важные параметры для выбора, т.к. на данный момент в России есть несколько действующих организаций. Этими параметрами были:

• максимальная «открытость» и лояльность по отношению к пайщикам;
• весь функционал кооператива регулируется только законом;
• сотрудничество кооператива с крупнейшими банками;
• оперативное решение различных вопросов;
• активное и грамотное управление кооперативом, ясная перспектива;
• наименьший первоначальный взнос из существующих в ЖНК.

В течение 3 месяцев поиска ЖНК я нашёл полностью удовлетворяющий моим критериям отбора кооператив.

Ипотека или ЖНК?

Давайте сравним наш вариант со стандартной ипотекой. Для примера воспользуемся ипотечным калькулятором Сбербанка при сумме в 2,500,000 рублей и минимальном первоначальном взносе 15%.

Рассчитываем 10 лет (120 месяцев) и 20 лет (240 месяцев). В результате расчета получаем, что необходимо внести  375,000 рублей сразу, а далее выплачивать ежемесячно по 38,068 рублей (10 лет) либо по 30,635 рублей (20 лет).

 Переплата по ипотеке составит 2,068,228р. или 4,852,432р. соответственно.

Теперь посчитаем, что получается при покупке недвижимости через жилищно-накопительный кооператив. Вступительный взнос* + членский взнос + паевой взнос. Получаем примерно 100000 рублей, что значительно меньше.

*  вступительный взнос платится только один раз при вступлении в кооператив. Внесённые средства идут на оплату деятельности кооператива, в т.ч. на заработную плату юристов, бухгалтеров и других кадровых работников. В эту же сумму входит оплата всех процессов, связанных с сопровождением документооборота при покупке недвижимости для своих пайщиков. Измеряется в МРОТ.

Исходя из расчета ежемесячного внесения средств, накапливаем 35% от стоимости квартиры за 23 месяца (875000 рублей), берём в размере 1625000рублей заем от ЖНК под 3% годовых и считаем (3% начисляются ежегодно на оставшийся заем):

• 1 год 505566 рублей (38.068×12+3%)
• 2 год 491861 рублей (38.068×12+3%)
• 3 год 478157 рублей (38.068×12+3%)
• 4 год 262192 рублей (38.068×7+3%)

Таким образом, мы полностью расплачиваемся с ЖНК за 3 года и 7 месяцев, а вместе с периодом накопления в 23 месяца (если не внесли сразу 35% от стоимости) обзаводимся своей собственной квартирой.

Сухие факты: Ипотечная программа 10-ти лет заменяется кооперативными условиями на 5 лет, а в сравнении с ипотекой на 20 лет, расплачиваемся с квартирой в несколько раз быстрее и оставляем внушительную сумму на ремонт. При этом все переживания этих лет меняем на спокойствие с деньгами на всякий случай.

В кооперативе мы легко приобретаем желаемую недвижимость. К тому же сумму ежемесячного платежа можно уменьшить за счет увеличения срока займа. С учетом сегодняшней инфляции и условий кредитования населения выбор очевиден. Вот так 15 минут несложных расчетов экономят 10-15 лет жизни, которые не нужно работать на банкиров.

Преимущества жилищно-накопительного кооператива

1. Выгодные условия для пайщиков. Это и личный график внесения средств, и индивидуальное решение по годовому проценту на полученные деньги. Процентная ставка варьируется от 2 до 6% годовых. Этот вопрос решается лично, в зависимости от социальной группы пайщика. Как я уже говорил, лично для меня 3% годовых (гражданин РФ до 35 лет).

2. В деятельности кооператива используются только прозрачные и «белые» схемы для работы на рынке. При желании, любой человек получает свободный доступ к информации и документам организации, касающимся проводимой деятельности.

1. Для работы с клиентами используются счета, открытые в ОАО «Сбербанк России».

   Передвижение денег возможно только для покупки недвижимости. Расходование паевого фонда кооператива контролируется налоговой службой.

1. Освобождение пайщика от всевозможных регулярных платежей по налогам на недвижимость.

2. Руководство кооператива на административном уровне продвигает предложение о поддержке молодых семей в приобретении жилья со стороны государства. А также постоянно участвует в различных общественных мероприятиях, что способствует развитию и расширению кооператива.

1. Большой диапазон выбора недвижимости: новые квартиры, вторичка, дома, коттеджи, коммерческая недвижимость и т.д. Также работают с земельными участками. Количество приобретаемых объектов не ограничено.

1. Денежная масса поступает в кооператив от периодических выплат полученных займов, а также частичного взноса на недвижимость.

     Другими словами, приток денег на покупку жилья для очередного пайщика будет всегда, вне зависимости от появления в кооперативе новых людей.

1. Мобильность. Ввиду относительно небольшого возраста выбранного мною кооператива, все вопросы решаются в кратчайшие сроки. Как известно, численность кооператива ограничена в пять тысячах человек.

   В момент моей регистрации как пайщика в кооперативе насчитывалось не больше 350 человек.

1. Опять же ввиду наличия немногочисленности пайщиков сроки получения займа после вступления в него — гораздо меньше, чем в более крупных кооперативах.

   Ну а если вступят сразу несколько знакомых между собой людей, то «вскладчину» одному из них сразу же можно приобрести квартиру. Некоторые пайщики сформировали свой участок от кооператива, что позволяет решать вопросы в узком кругу людей, в т.ч. вопросы очередности приобретения недвижимости.

Уверен, все инвесторы, задаются вопросом: а может ли кооператив просто взять и закрыться? Вот этот вопрос я как раз и изучал большую часть времени. Сделанный вывод: ликвидация невозможна! По закону кооператив может закрыться, только если все члены ЖНК выйдут из кооператива. Если хотя бы один (Вы) будет против, то ЖНК не может быть закрыт или реорганизован. Если хотя бы один пайщик будет против реорганизации (или ликвидации), она не состоится.

Недостатки жилищно-накопительного кооператива

1. Относительно большой первоначальный взнос. Необходимо накопить 35% от стоимости квартиры для получения займа. Это больше, чем в варианте с ипотекой, но меньше, чем в остальных более-менее серьёзных ЖНК.

2. На момент написания статьи кооператив активно работает с недвижимостью и землями Москвы, МО, Санкт-Петербурга, Краснодара, Кипра. Но как и любая другая развивающаяся перспективная организация, постоянно расширяет зоны деятельности.

   Также, при желании можно приобрести недвижимость и в других населенных пунктах. В таком случае решается все индивидуально.

3. До момента полной выплаты заемных средств недвижимость находится на балансе кооператива. При ипотеке квартира сразу становится вашей, но вы подписываете договор залога с банком.

   Однако преимущество ипотеки, активно навязываемое банками является иллюзией. В случае невозможности дальнейшей платежеспособности клиента банк на деле докажет, кому принадлежит собственность.

Например, что сделали бы в банке, если клиент, имеющий ипотеку, потерял бы возможность выплачивать ежемесячный кредит по состоянию здоровья? Отобрали бы квартиру, а деньги — даже если бы уже было бы выплачено больше половины стоимости — никто не вернул бы «собственнику».

Что сделали бы в кооперативе?  Подняли бы вопрос на общем собрании пайщиков и обсудили бы такие варианты:

а) Увеличить рассрочку, тем самым уменьшив размер ежемесячных платежей;

б) Снизить ставку по остатку долга;

в ) При желании человека, можно предложить ему купить квартиру поменьше и подешевле — чтобы еще облегчить долг.

В любом случае, нашли бы компромисс, который устроил бы обе стороны.

 Думаю, не стоит перечислять, какими государственными ведомствами и структурами контролируется деятельность кооператива, эту информацию легко можно найти самостоятельно; лишь для общей информации отмечу, что все операции по передвижению денежных средств очень жёстко контролируются как государством, так и налоговой инспекцией вместе с ЦБ РФ.

Жилищный кооператив

Вступление в кооператив и внесение всех требуемых платежей, как оказалось, вообще не означает моментального исполнения мечты о новом жилье. В отличие от классических сделок, которые сопровождаю я как риелтор и которые по несколько сот в месяц регистрирует Росреестр.

Я не я, квартира не моя

Первый минус рассрочки от “Бест Вей” связан с тем, что собственником новой квартиры становится кооператив, юридическое лицо. Вашей собственностью квартира станет только после полной оплаты. Именно поэтому при возникновении трудностей вы не сможете сами продать квартиру. И госпошлина не 2000 рублей, а 22 000, потому что покупает юридическое лицо.

Это продолжение, начало читайте в этом материале.

А здесь вторая часть информации про жилищный кооператив «Best Way».

С одной стороны это справедливо — вы вносите только часть средств, меньшую. Основные деньги вносит кооператив, поэтому и право собственности у кооператива. В пользу клиента кооператива, для которого квартира приобретается, регистрируется обременение.

Во время консультации мне не сразу сказали про обременение. А я настойчиво продолжала выяснять как мне защитить интересы своей клиентки Валентины и свои собственные (если решусь на покупку таунхауса) — при покупке в ипотеку право собственности сразу оформляется на реального покупателя, пусть даже он использует 85% заемных денег.

Справедливости ради скажу, что жить и прописаться в квартире можно сразу после покупки. В этом кооператив не отказывает. Даже детей можно прописать. Регистрация по месту жительства это хороший аргумент.

Но регистрация, прописка, не дает права распоряжаться квартирой — продавать ее, обменивать.

А именно в этом главный смысл собственности и заключается — в возможности превращать ее в деньги в любой момент времени.

Мне показалось что кооператив избегает регистрации обременений, хотя не исключаю что мне это только показалось — возможности проверить у меня нет.

Когда человек покупает квартиру в ипотеку, он становится собственником квартиры сразу. Обременение регистрируется в пользу банка. Это значит, что с согласия банка квартиру можно продать, а после погашения долга перед банком в течение нескольких дней снять обременение.

Консультанты Бест Вей рассказывали мне страшные истории про злые банки, суровые проценты, жесткие условия и обреченных заемщиков. Я сама знаю как позитивные истории про ипотеку, в том числе собственную, так и негативные. Ипотека и рассрочка это инструменты, все зависит от того, кто и как ими пользуется.

На мой вопрос как еще можно защитить интересы и деньги члена кооператива от потери, при том что квартира покупается не в его собственность, я получила следующие ответы:

• Пенсионный фонд перечисляет средства материнского капитала за такую квартиру, значит все законно;
• Кооператив не может обанкротиться, потому что это некоммерческая организация;
• Кооператив может прекратить свое существование только когда все 100% членов этого захотят, а лично я ведь не захочу после того как внесу свои деньги и не получу квартиру;
• Торгово-промышленная палата дала кооперативу “Бест Вей” сертификат подтверждения надежности;
• В Сбербанке открыт счет, деньги на котором имеют целевое назначение — только покупка квартир;
• После покупки кооперативом квартиры в пользу пайщика кооператива сразу подписывается Акт приема-передачи квартиры с правом перехода права собственности после полной оплаты цены квартиры.

Эти аргументы меня не очень убедили (точнее, совсем не убедили), и вот почему:

• Существуют законные схемы использования средств материнского капитала, которыми пользуются все жилищные кооперативы. Достаточно договора и нотариального обязательства о наделении детей долями. Ничего исключительного во взаимоотношениях кооператива “Бест Вей” и пенсионного фонда РФ нет.
• Кроме банкротства, в законах есть другие основания для прекращения деятельности. Мне не важно каким именно способом, по какому пункту закона или вообще незаконно меня лишат денег. Отрицание возможности банкротства мои интересы никак не защищает.
• Даже если я не захочу чтобы кооператив прекратил свое существование, даже если я буду не одна, я мало что смогу предпринять для возврата своих денег.

По уставу кооператива решение о ликвидации принимает общее собрание, в котором участвуют делегаты. Все остальные дают им доверенности на участие в общем собрании и принятие решений. Мне может не понравиться их решение, но лично я повлиять на него не смогу.

Скорее всего мне придется отвечать по обязательствам кооператива перед другими людьми, и в такой ситуации я наверное даже захочу из него выйти. Это никак не защищает меня и мои деньги.

• Сертификат надежности от Торгово-промышленной палаты опубликован на сайте жилищного кооператива “Best Way”, а это значит что кроме сайта я никому и ничего предъявить не смогу. Какую силу и где имеет картинка на сайте? Ни один суд не примет ее в качестве доказательства. И Росреестр не примет. И даже сама Торгово-промышленная палата.

И даже если я сумею получить дубликат этого сертификата на бумаге — какую силу он имеет? По какому закону? Этот сертификат меня и мои деньги тоже не защищает. К тому же срок сертификата, размещенного на сайте, закончился в августе 2019 года;

• Специальный целевой счет в Сбербанке меня и мои деньги тоже не защищает. Я на этот счет могу только вносить средства. Потратить их на покупку квартиры может только кооператив. Ну он и потратит.

И никто не помешает направить деньги со счета на покупку квартиры для кооператива — они регулярно это делают, покупают в свою собственность квартиры. И на мои деньги купят квартиру, как обычно.

Решение для кого покупать квартиру принимает “собрание конференции пайщиков” численностью 50 человек. Я не знаю могу ли и как влиять на решение этого “собрания”. Я не понимаю чем целевой счет в Сбербанке защищает меня и мои деньги.

• Акт приема-передачи квартиры с последующим переходом права собственности нигде не регистрируется. Для перехода права собственности пайщик должен получить у кооператива справку о полной оплате, которая и будет основанием для регистрации Росреестром перехода права собственности. Если кооператив по тем или иным основаниям прекратит свое существование до момента полной выплаты и получения мной этой справки, то сам по себе Акт передачи квартиры меня никак не защищает.

На презентации возможностей кооператива был представлен еще следующий слайд с гарантиями:

Меня эти гарантии не убеждают. Обещания и заверения.

На презентации кооператива рассказали о возможности оформить страховку в страховой компании “Росгосстрах”. Нужно отдельно выяснять что именно нужно страховать, какие риски, что будет являться страховым событием и сколько это будет стоить. “Росгосстрах” работает по методу сетевого маркетинга, как и кооператив “Бест Вей”.

Классические страховые компании не предлагаются, и это понятно. Во-первых, страховщики тщательно и скрупулезно оценивают существующие риски и защиту от них.

Во-вторых, страховые компании работают на массовых рынках, где их защищает так называемый закон больших чисел — количество выплат пострадавшим должно многократно обеспечиваться количеством проданных страховок, по которым ничего не произошло. И третье, страховка должна иметь ограниченный срок действия.

“Бест Вей” не соответствует ни одному из требований страховщиков. Страховые компании не берутся страховать риски пайщиков, потому что ничего не могут гарантировать.

Кто последний за квартирой?

Даже в собственность кооператива сразу после оплаты всех взносов и внесения денег купить квартиру не получится. Потому что оплатив все счета, новые члены кооператива выстраиваются в очередь за старыми.

Очередь ждет, пока в кооперативе накопится достаточно средств для покупки следующей квартиры. Я общалась с несколькими консультантами, они в голос говорят что сегодня у кооператива нет необходимости привлечения новичков с деньгами. Квартиры очередникам можно покупать за счет денег, поступающих от счастливых плательщиков беспроцентной рассрочки.

В Екатеринбурге для пайщиков кооператива куплено порядка 53 квартир, есть даже оформленные в собственность, но данные об этих квартирах не сообщают, потому что собственники против.

Время ожидания в очереди — от четырех до шести месяцев. До оформления квартиры в собственность десять лет. Именно поэтому счастливчиков, получивших квартиры, реально мало. Компания существует с мая 2014 года, рассрочку выплатили только те, кто решили вернуть деньги кооперативу досрочно.

Не хочу выглядеть пессимисткой, но опыт лихих девяностых и российская настороженность подсказывают мне, что кооператив прекратит существование когда основная масса “нанимателей” выплатит свои долги по рассрочке и начнет переоформлять права собственности на себя. Вот именно в этот момент квартиры будут быстро и с большим дисконтом превращены в наличные для кооператива, и те, кто реально платили и рассчитывали на жилье, останутся ни с чем.

А ведь часто в новой квартире приходится ремонт делать. За десять лет точно без ремонта не обойтись. Это дополнительные расходы, которыми член кооператива тоже рискует.

После всех этих рассуждений и размышлений я вдруг подумала что напрасно сгущаю краски, что все риски и опасности могут оказаться не более чем домыслами и предположениями. А для многих, в том числе и для меня, кооператив “Бест Вей” это едва ли не единственная возможность покупки жилья практически без накоплений и без продажи имеющейся квартиры.

Я решила дать еще один шанс компании и узнать все про накопительную программу, которая позволяет практически любому, независимо от суммы средств, имеющихся в наличии, приумножить капитал и купить квартиру больше и лучше, чем планируемая изначально.

Продолжение следует — в новых публикациях на нашем канале.

Застройщики вспоминают про жилищно-накопительные кооперативы

Об этой форме жилищного строительства шла речь на «круглом столе», организованном СРО А «Объединение строителей СПб». Её генеральный директор Алексей Белоусов начал с позитива — с преимуществ схемы для граждан и застройщиков, а также с общих принципов её работы.

Деятельность таких кооперативов регламентирует 215-ФЗ, который подписан одновременно с 214-ФЗ и вступил в силу в одно время с ним. Основная цель создания ЖНК — строительство жилья. Однако его пайщики могут покупать практически любую недвижимость: не только квартиру, но и дом, участок или коммерческие помещения.

Главное, чтобы его членом было физическое лицо старше 16 лет. Вступить в кооператив можно, подав письменное заявление, число членов должно быть не менее 50 и единовременно не более 5000. «Типовая схема работы довольно проста. Есть ЖНК, есть пайщики, есть застройщики, которых кооператив нанимает для строительства дома.

Чтобы заселиться в квартиру, пайщик должен накопить, например, 50% её стоимости. Но процент может быть и меньше, это определяет устав. Квартира переходит в собственность пайщика после её полной оплаты. Это типовая схема, но в её рамках могут встречаться самые разнообразные варианты», — поясняет Алексей Белоусов.

Кооперативы могут привлекать не только деньги граждан. Помимо паевых и членских взносов можно использовать заёмные средства, субсидии и субвенции, кредиты и займы, материнский капитал, средства, например, от продажи уже построенных квартир и т. д.По закону не требуется первоначальный взнос.

Но, как правило, все ЖНК назначают его в размере от 5 до 30% от стоимости жилья. Срок накопления остальной суммы в законе тоже не зафиксирован, но, конечно, в уставе должны быть установлены разумные ограничения — 10–20 лет.

Что касается гарантий, членство в кооперативе каждого пайщика регистрируется в ФНС. Изменения вносят в Единый реестр юридических лиц. Закон гарантирует возврат паевых взносов при выходе из кооператива, деятельность которого контролирует Центробанк, а также ФНС, независимый аудитор, Росреестр и ревизионная комиссия самого кооператива. В паевом фонде должно находиться минимум 80% всех собранных взносов в рублях или в квадратных метрах.

Предложение без спроса

Однако широкого распространения схема не получила. «Бывает трудно убедить людей стать членами ЖНК и строить жильё, отдавая деньги застройщику не напрямую, а с привлечением некой общественной организации», — полагает Алексей Белоусов.Всего было зарегистрировано около 60 таких кооперативов, а реально более или менее действующих осталось с десяток.

Самый успешный, пожалуй, ЖНК «ЖБК-1», созданныё ещё в 2009 году в Белгороде. Де-юре это был самостоятельный кооператив, но продавал он квартиры, построенные структурами корпорации «ЖБК-1» — лидера по объёмам жилищного строительства в регионе. Правда, со временем с помощью кооператива приобретались квартиры и других компаний.

Создание ЖНК поддержал губернатор Белгорода: администрация не вкладывала денег и не брала на себя какую-то ответственность, но кооператив даже значился в её программах развития жилищного строительства. Всего членами кооператива были более 6000 пайщиков. С его помощью приобретено 1458 квартир, в том числе на вторичном рынке и даже в других регионах.

Сейчас в Белгороде создан ещё один ЖНК — он отчасти выполняет социальную функцию. С его помощью администрация, в частности, обеспечивает жильём молодых специалистов региона.Опыт создания таких кооперативов есть и в Петербурге.

Директор ЖНК «Центр безопасной покупки жилья» Константин Пороцкий уверен, что в 2005 году, когда оба закона вступили в силу, застройщики выбрали «долёвку», поскольку она казалась проще: «Застройщик мог напрямую привлекать деньги граждан, и не было контроля за их целевым расходованием.

А такой кооператив ежеквартально отчитывается по балансу и финансовым показателям по семи нормативам финансовой устойчивости. ЖНК — это весьма сложный финансовый инструмент с точки зрения управления, хотя он прост и понятен гражданам».

Высший орган управления ЖНК — общее собрание членов.

Решения собрания исполняет правление, которое раз в год выбирают на общем собрании, причём ротация обязательна. Есть директор, который берёт на себя технические вопросы выполнения этих решений. Так что застройщик, решивший создать «карманный» ЖНК, рискует потерять власть, когда будет переизбрано правление. Хотя, как показывает практика, не многие граждане хотят управлять кооперативом — им необходимо жильё.

Хорошо забытое старое

Хотя схема действует с 2005 года, обширной практики её применения нет. Председатель комитета по взаимодействию застройщиков и собственников жилья Российского союза строителей Виолетта Басина говорит, что для создания кооператива пришлось практически заново разрабатывать все внутренние документы, налаживать взаимодействие с органами власти.

Например, с Пенсионным фондом, который работает с федеральным материнским капиталом и с отделами соцзащиты, выдающими региональный материнский капитал.Центр безопасной покупки жилья начинался как обычный кооператив — на принципе финансовой взаимопомощи.

Гражданин становился его членом и копил определённую сумму на некую пока неизвестную квартиру, которая неизвестно сколько будет стоить через несколько лет. «В итоге решили, что надо работать с конкретными проектами. Человек видит, где будет дом, какую именно квартиру он получит, а главное — знает её цену. Мы выбрали позицию инвестора.

Создана и ассоциация — в её резервный фонд отчисляют 1,5–6% от стоимости квартиры. Средства фонда могут быть направлены на завершение работ, если у застройщика возникнут проблемы», — поясняет Виолетта Басина.

Кооператив «Центр безопасной покупки жилья», который фактически начал работать в нынешнем виде в декабре 2017 года, предлагает пайщикам несколько программ с разным первоначальным взносом, периодом накопления и суммой, которую нужно аккумулировать. Например, первоначальный взнос за квартиру стоимостью 2,5 млн рублей — 30%. Причём можно использовать материнский капитал.

Период накопления до 60% (с учётом первого взноса) — два года. После этого пайщик въезжает в квартиру, которая пока остаётся в собственности кооператива. Период погашения, то есть выплаты оставшейся суммы, — три года. В итоге в первые два года пайщик платит 32 000 рублей ежемесячно, следующие три года — 33 000 рублей ежемесячно. Общая переплата составит 311 000 рублей.

А застройщик всю стоимость квартиры получает в течение двух лет — сначала первый взнос, потом ежемесячные платежи, а затем и оставшуюся сумму. Или другой вариант: первоначальный взнос 15%, период накопления 50% от стоимости — три года, период погашения — четыре с половиной года. Первые три года ежемесячный платёж составит 25 000 рублей, затем 27 000 рублей.

Переплата — 350 000 рублей.

При этом процесс вхождения в ЖНК гораздо проще, чем получение ипотеки, где важны стаж, кредитная история, справки о доходах, да ещё и кредитная нагрузка. Многие просто опасаются ипотеки: ситуация нестабильная, и если что, выйти из ипотеки гораздо сложнее, чем из кооператива. Пайщик гарантированно получает средства, но только по окончании финансового года. Зато у застройщика, работающего с ЖНК, достаточно времени, чтобы «перепродать» квартиру.

Не всё гладко

Поправки в 214-ФЗ, принятые Госдумой, запрещают использовать для привлечения денег граждан в строительство любые кооперативные схемы, за исключением уже созданных ЖСК и ЖНК. Однако 215-ФЗ при этом не отменяют. «215-ФЗ говорит, скорее, о некой микрофинансовой организации.

Мы полагаем, что в городе могло бы быть несколько таких ЖНК, которые будут выступать именно инвесторами, что не будет противоречить закону. А застройщики продолжат строить дома и продавать квартиры по другим схемам», — полагает Виолетта Басина. Для строителей в этой схеме есть ещё один плюс.

Чтобы подготовить проект и получить разрешение на строительство, необходимо около трёх лет, проектное финансирование — ещё до года. А ЖНК позволяет привлекать средства граждан ещё до получения разрешения на строительство.

Но риски целенаправленного мошен-ничества никогда не удастся нивелировать полностью. «Что делать с застройщиками, которые, например, продают неликвидные квартиры, или просто с компаниями в неустойчивом финансовом положении? Средств Ассоциации никогда не хватит на завершение брошенных ими проектов.

Даже если кооператив не переводит строителям всю стоимость квартиры сразу, большая часть денег будет утрачена. Даже банки со своими ресурсами не могут отследить траты застройщика. Как это сделать кооперативам? Так что схема накопительного кооператива, безусловно, заслуживает внимания, но риски здесь довольно существенные», — полагает Алексей Белоусов.

###gallery###